명도 소송 절차 및 본안 소송 전 필수로 해야하는 신청

명도 소송 흐름 4단계

많은 사람들은 “본안 소송만 이기면 알아서 나가겠지”라고 생각하지만, 실제로는 그렇지 않은 경우가 많습니다.

지금부터 본안 소송 전 필수로 해야 하는 신청부터, 명도 소송의 전체 흐름까지 모두 알려드리겠습니다.

1단계: 점유 이전 금지 가처분 신청 및 결정

2단계: 점유 이전 금지 가처분의 현장 집행(결정 고지(송달)일로부터 2주 이내)

3단계: 명도 소송(본안 소송) 제기

4단계: 명도 집행(강제 집행)

점유 이전 금지 가처분 신청: 선택이 아니라 ‘보험’에 가까운 필수 단계

명도 관련 사건에서 가장 뼈아픈 실수는 점유 이전 금지 가처분 신청 없이 바로 본안 소송(명도 소송)부터 하는 것 입니다.
예를 들어, 임대인인 당신이 세입자 A를 상대로 명도 소송을 진행하는 중이라고 가정해 보겠습니다. 재판이 6개월, 1년씩 길어지는 사이에 임차인 A가 제 3자인 B에게 전대 계약을 통해 점유자 변경 등록을 하여 명도 소송에서 이기더라도, 명도 집행을 막을 수 있습니다. 이때 법원의 판결은 어디까지나 “A는 나가라”는 내용이기 때문에, 실제로 집 안에 들어와 사는 B에게는 구속력이 약해집니다. 결국 B를 상대로 처음부터 다시 소송을 해야 하는 상황이 발생합니다.

그래서 실무에서는 명도소송 전에 점유 이전 금지 가처분 신청을 먼저 합니다. 이 가처분이 적법하게 결정·집행되면, A가 누구에게 점유를 넘기더라도 “이 부동산에 관한 점유는 동결된 상태”로 취급되어, 명도 집행 단계에서 새로운 점유자에게도 나가라고 요구할 수 있는 여지가 확보됩니다. 상대가 ‘그렇게 까지는 안 할 것 같다’는 막연한 믿음과, 비용이 발생하고 시간이 든다고 점유 이전 금지 가처분 신청을 건너뛰면, 나중에 소송을 두 번 하는 경우가 발생할 수 있다는 점을 기억해야 합니다.

점유 이전 금지 가처분 ‘결정’에서 끝이 아니다: 2주 안에 완료해야 할 가처분 집행

점유 이전 금지 가처분은 “결정문을 받는 것”과 “현장에서 집행을 마치는 것”이 명확히 구분됩니다.
법원에서 가처분 결정을 내리면, 송달 또는 고지일로부터 2주 이내에 가처분 집행까지 완료해야 합니다.

점유이전금지 가처분 결정의 집행은 부동산 등기부에 진행하는 것이 아닌, 집행 위임이라는 절차로 진행됩니다.
집행관이 법원의 위임을 받아 부동산 현장에 가서 집행관의 보관 하에 있음을 밝히는 공시를 붙이고, 상대방에게 가처분 취지를 고지해야 집행이 완료됩니다.

점유이전금지 가처분 집행 시 절차 및 필수 참석 인원

1. 원고 본인 또는 소송 대리인(변호사)

2. 증인 2명(본인 또는 소송 대리인이 호출)

3. 문 개방을 담당할 열쇠 수리공 1명(법원에 명함 및 연락처가 있음)

집행관이 들어가 가처분 결정을 고지하고, 그 부동산이 ‘집행관 보관 하에 있다’는 취지의 고시문을 눈에 잘 띄는 곳에 부착하는 절차가 있습니다. 문제는 상대방이 부재중이거나 개문을 거부하는 경우인데, 이 때를 대비하여 참석 인원으로 증인이 필요합니다. 강제 개방을 할 수 밖에 없는 상황임을 입증하기 위함입니다. 다소 번거로운 절차지만, 이 과정을 통해서야 비로소 “점유 이전을 막는 법적 장치”가 효과를 발휘하게 됩니다.

명도 소송: 강제집행과 현실적인 난관들

명도소송에서도 승소 판결을 받았다면 절반 이상은 온 셈입니다. 하지만 승소 판결을 받았음에도 세입자가 자진해서 나가지 않는 경우가 많습니다. 특히 상가 임차인의 경우, 장사를 계속해서 얻는 이익이 월세보다 크다면, “어차피 질 건 알지만 최대한 늦게 나가자”라는 선택을 합니다. 그래서 재판을 가능한 한 늦추고, 기일마다 연기 사유를 내거나 각종 이의를 제기하며 시간을 벌려합니다.

이런 사례가 반복되다 보니, 최근에는 임대차계약서에 “약정한 퇴거일을 넘겨 버티는 경우, 월세 외에 추가 손해배상금을 지급한다”는 특약을 넣는 임대인도 적지 않습니다.

명도 소송에서 승소 판결이 확정되면, 집행관 사무실에 강제집행을 신청합니다.
그 다음 절차는 일반적으로 다음과 같이 진행됩니다.

1. 개고 집행: “언제까지 자진해서 나가라”는 최종 통보를 공식적으로 전달

2. 본 집행: 통보 기한을 넘겼는데도 퇴거하지 않으면, 예고 없이 날짜를 알리지 않고 기습적으로 집행 진행

FAQ

Q1. 왜 점유 이전 금지 가처분 없이 명도소송만 하면 위험한가요?

A. 명도소송은 소송 상대방으로 적시된 사람에게만 직접적인 효력이 있습니다. 소송 중에 그 사람이 제3자에게 점유를 넘기면, 기존 판결만으로는 새 점유자에게 퇴거를 요구하기 어렵습니다. 이 경우 소송을 다시 시작해야 하므로, 시간·비용 손실이 커집니다. 점유이전금지 가처분 결정은 이런 상황을 미리 방지하는 안전장치 역할을 합니다.

Q2. 가처분 집행 2주 기한을 넘기면 어떻게 되나요?

A. 통상 결정이 송달되거나 고지된 날로부터 2주 안에 집행을 마치지 않으면, 그 가처분은 효력을 잃고 다시 신청해야 합니다. 따라서 결정문을 받는 즉시 집행관·증인·열쇠 수리공과 일정을 최대한 빠르게 조율하는 것이 중요합니다.

Q3. 명도소송 강제집행 후 남은 집기와 짐은 어떻게 처리하나요?

A. 집행관은 집 안에 남아 있는 집기·가구·장비 등을 모두 밖으로 빼서 보관 장소로 옮기게 합니다. 원고가 우선 보관 비용을 내지만, 이후 임차인에게 구상하거나, 동산에 대해 압류·매각을 진행하여 법이 허용하는 범위에서 물건을 인도받아 매각하는 등 처분 절차를 고려하여 회수하는 방법이 있습니다.

정리하자면, 명도 소송은 “소송에서 이겼느냐”보다 “판결이 강제집행까지 연결됐느냐”가 훨씬 중요합니다. 점유 이전 금지 가처분 결정을 하지 않았다면, 판결을 받고도 처음부터 다시 싸워야 하는 상황이 충분히 벌어질 수 있습니다. 네 단계의 흐름을 머릿속에 그려 두고, 각 단계에서 해야 할 준비를 미리 체크해 두면, 서류 상 승소와 현실 상의 명도 완료 사이의 간극을 크게 줄일 수 있습니다.